Baisse historique du nombre de permis de construire : sans diminution de la TVA, la crise du logement menace
Le nombre de permis octroyés pour de nouveaux logements dans notre pays a atteint en 2025 son plus bas niveau depuis 2002. « Si la construction de nouveaux logements s’arrête, nous nous dirigeons rapidement vers une grave crise du logement », assure Niko Demeester, CEO d’Embuild. En Belgique, nous aurons en effet besoin de 900 000 logements supplémentaires d’ici 2050, entre autres à cause de la croissance démographique, des ménages plus petits et des personnes âgées qui restent habiter chez elles plus longtemps. Mais aujourd'hui, l'achat d'un logement neuf n'est plus financièrement accessible pour de nombreuses familles, notamment parce que la moitié du coût total revient à l'État. Raison pour laquelle Embuild plaide pour un taux de TVA réduit à 6 % pour la construction et l’achat d’un logement propre et unique, et pour les logements loués au moins 15 ans.
Dans notre pays, 42 278 permis ont été attribués pour des nouveaux logements pour toute l’année 2025. Il s'agit du chiffre le plus bas depuis 2002, selon les données de Statbel. Cette baisse s'explique par plusieurs facteurs : la hausse des prix des matériaux et des coûts salariaux a entraîné une augmentation de 29 % des coûts de construction par rapport à il y a cinq ans. Dans le même temps, les procédures de permis se complexifient et les normes de durabilité deviennent de plus en plus strictes.
Comme si cela ne suffisait pas, le contexte international risque d'aggraver encore la situation. La guerre au Moyen-Orient fait à nouveau grimper l'incertitude et les taux d'intérêt, ce qui rend les ménages encore plus réticents à réaliser un investissement important dans la construction neuve. Pour de nombreux ménages, l'achat d'un logement neuf est également devenu financièrement inaccessible en raison des lourdes taxes que les pouvoirs publics appliquent. Plus de la moitié du coût total revient directement à l'État sous forme de TVA et d'autres taxes. Pour un logement de 350 000 euros (70 000 euros pour le terrain et 280 000 euros pour la nouvelle construction), près de 59 000 euros sont consacrés à la seule TVA. Pour de nombreuses personnes, c'est tout simplement impayable.
Pourtant, notre pays a besoin d'une vague de nouveaux logements sans précédent et de grande envergure pour éviter une crise du logement. D'ici 2050, 900 000 logements supplémentaires seront nécessaires (280 000 en Wallonie, 6000 à Bruxelles et 600 000 en Flandre), en raison de la croissance démographique (+800 000 habitants), de l'évolution des besoins en matière de logement (davantage de célibataires, de familles monoparentales et de personnes âgées vivant plus longtemps de manière indépendante) et de l'augmentation structurelle de la demande de résidences secondaires.
Niko Demeester, CEO d'Embuild, explique : « Afin de rendre les nouveaux logements abordables pour les familles, nous plaidons donc pour un taux de TVA réduit à 6 % pour la construction et l'achat d'un logement unique et occupé par son propriétaire, ainsi que pour les logements loués pendant au moins 15 ans. Il s'agit d'une mesure ciblée, socialement juste, qui peut éventuellement être limitée en fonction de la superficie, par analogie avec le système actuel de démolition-reconstruction. C'est le seul levier fédéral susceptible de rendre les logements neufs plus abordables à court terme. »